Wenn Sie planen, ein Gebäude auf Ihrem Grundstück zu errichten, sollten Sie bereits vor dem Erwerb des Grundstücks sicherstellen, dass Sie darauf auch wirklich bauen dürfen.
Dazu ist eine planungs- und bauordnungsrechtliche Beurteilung des Grundstücks notwendig. Es muss beispielsweise geklärt werden, ob das Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt oder nicht und ob der Grundstückszuschnitt geeignet ist. Die planungs- und bauordnungsrechtliche Beurteilung sollte in Zusammenarbeit mit der Gemeinde, der unteren Baurechtsbehörde und einem Architekten erfolgen, der Ihre ersten Vorstellungen auf deren Realisierbarkeit prüfen kann. Dies gilt auch für die Beurteilung der Baugrundbeschaffenheit.
Achtung: Sie sollten sich etwaige Zusagen außerhalb des Baugenehmigungsverfahrens oder einer Bauvoranfrage immer schriftlich bestätigen lassen, damit Sie bei der Bauausführung keine Probleme bekommen.
Folgende Ergebnisse der Beurteilung sind denkbar:
- Das Grundstück liegt innerhalb des Geltungsbereichs eines Bebauungsplans.
In diesem Fall dürfen Sie bauen, sofern die Erschließung des Grundstücks gesichert ist, Ihr Bauvorhaben den Festsetzungen des Bebauungsplans entspricht und keine sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen. Der Bebauungsplan kann sehr detaillierte Angaben darüber enthalten, was gebaut werden darf und was nicht (z.B. Art und Höhe der Gebäude). Einsicht in den Bebauungsplan erhalten Sie bei Ihrer Gemeinde.
- Das Grundstück liegt außerhalb des Geltungsbereichs eines Bebauungsplans, aber innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils.
In diesem Fall dürfen Sie bauen, sofern die Erschließung des Grundstücks gesichert ist und sich Ihr Bauvorhaben vor allem nach Art und Maß in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Wie bei allen anderen Bauvorhaben sind die Regelungen der Landesbauordnung, gegebenenfalls Satzungen der Gemeinde und denkmalschutzrechtliche Regelungen zu beachten. Wenn Sie im Zweifel sind, ob Ihr Grundstück innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteil liegt, sollten Sie einen Fachmann der unteren Baurechtsbehörde hinzuziehen.
- Das Grundstück liegt sowohl außerhalb des Geltungsbereichs eines Bebauungsplans als auch außerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils im sogenannten Außenbereich.
In diesem Fall können Sie nur in bestimmten engen Voraussetzungen mit einer Baugenehmigung für Ihr Vorhaben rechnen, weil der Außenbereich grundsätzlich von außenbereichsfremden baulichen Anlagen freigehalten werden soll.
Tipp: Im Geoportal Raumordnung Baden-Württemberg können Sie auf textliche und kartografische Inhalte der Raumplanung im Land zugreifen und finden erste Anhaltspunkte zur planungsrechtlichen Einordnung eines bestimmten Grundstücks.
Hinweis: Um die grundsätzliche Bebaubarkeit eines Grundstücks mit dem von Ihnen geplanten Vorhaben rechtssicher zu klären, können Sie einen Antrag auf Bauvorbescheid (Bauvoranfrage) stellen.